2026년 세제개편안 부동산세제 합리화

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1. 양도소득세 개정안

1. 주택 '보유공제'를 '거주공제'로 전환

- 1세대 1주택자 및 다주택자(비조정지역) 모두 '보유' 중심에서 '거주' 중심으로 공제 체계가 강화됩니다.
- '29년 이후 1세대 1주택자는 거주 연 8%, 다주택자는 거주 연 2% 로 전환됩니다.

2. 10년 이상 거주 1주택 기본공제 확대

- 현행 연 250만 원에서 연 2,500만원으로 10배 대폭 완화됩니다. (대상: 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택자)

3. 다주택자 조정지역 양도세 중과 완화

- 2주택자 및 3주택 이상자에 대한 중과세율이 단계적으로 완화(혜택 축소) 됩니다.
└ 2주택자: 현행(기본+20%p) → '27년(+5%p) → '28년(+10%p) → '29년(+20%p)
└ 3주택 이상자: 현행(기본+30%p) → '27년(+10%p) → '28년(+15%p) → '29년(+30%p)

4. 고령(65세 이상) 1주택자 한시 감면 신설

- 수도권 5년 이상 거주 후 비수도권 이전 및 처분 시, '27년 50%(한도 5억 원) / '28년 30%(한도 3억 원) 감면됩니다.

5. 조정대상지역 내 일시적 2주택 특례기간 단축 (2026년 개정예정)

- 종전주택 취득 후 1년 이상 경과한 경우에 한하여 적용되던 일시적 2주택 특례기간이 기존 3년 → 2년으로 단축됩니다.

6. 재개발·재건축 등 신축주택 공사기간 거주기간 인정

- 기존에는 공사기간(관리처분인가일~입주가능일) 전체에 대해 보유공제율을 적용하였으나 앞으로는 공사기간의 50%를 거주기간으로 인정하여 거주공제율을 적용합니다.
└ 대상: 관리처분인가일 현재 1년 이상 거주 주택
└ 1주택: 연 8%(최대 80%) / 1주택 외(비조정지역): 연 2%(최대 30%)

2. 종합부동산세 개정안

1. 주택분 기본공제금액 조정

- 주택분 기본공제금액이 조정됩니다.
└ 거주 1주택: 12억원 → 14억 원 (2억원 증가)
└ 비거주 1주택: 12억원 → 9억 원 (3억원 감소)
└ 그 외: 9억 원 → 4억원 + (5억원 × 거주용 주택가액/주택가액 합계액) (신규 산식 적용)

2. 공정시장가액비율 인상

- 공정시장가액 비율이 현행 60%에서 '28년까지 단계적으로 인상됩니다.
└ 1주택자, 지방 1주택·2주택자: '27년 70% → '28년~ 70%
└ 3주택자 등: '27년 70% → '28년~ 80%

3. 주택가액 기준 세율 체계 일원화

- '27년에는 1·2주택자에 대한 세율이 강화되며, '28년부터 과세표준별 세율이 주택 수가 아닌 주택가액 기준으로 일원화됩니다.

4. 1세대 1주택자 세액공제 개편

- '27년에는 보유 또는 거주 중 높은 공제율이 적용되며, '28년에는 보유 공제율 없이 거주 공제율만이 적용됩니다.
- 공제한도가 없었으나 '28년까지 단계적으로 축소됩니다.
└ '27년 800만 원 → '28년~ 600만 원

5. 세부담 상한 조정

- 현행 150% → 개정안 200% 상향

6. 납부유예 확대

- 1세대 1주택자 등 요건 충족 시 납부유예 가능

7. 조정대상지역 내 일시적 2주택 종부세 특례기간 단축 (2026년 개정예정)

- 신규주택 취득일로부터 기존 3년 → 2년으로 단축됩니다.

8. 재개발·재건축 등 신축주택 공사기간 거주기간 인정

- 대상주택 공사기간(관리처분인가일~입주가능일)의 50%를 거주기간으로 인정