세입자 있는 주택 전체로 토지거래허가구역 실거주 유예 확대

주요 내용

1. 추진 배경 및 주요 내용

국토교통부는 토지거래허가구역 내 주택 거래 시 부과되는 매수자의 실거주 의무(허가 후 4개월 내 입주 및 2년 거주) 유예 대상을 '세입자가 있는 주택 전체'로 확대한다고 발표했습니다.

이는 기존에 일부 다주택자의 매물에만 실거주 유예가 적용되면서 발생한 형평성 문제를 해결하고, 매도자의 편의를 개선하기 위한 조치입니다.

또한 무주택 실수요자에게 더 많은 매수 기회를 제공하여 실수요자 중심의 거래를 활성화하기 위함입니다.

2. 적용 요건 (대상 주택 및 매수자)

대상 주택: 발표일인 2026년 5월 12일 기준으로 현재 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택이어야 유예를 받을 수 있습니다.

기한 요건: 2026년 12월 31일까지 관할 관청에 토지거래허가를 신청하여 허가를 받아야 합니다.

취득 요건: 토지거래허가를 받은 이후에는 4개월 이내에 주택을 취득(등기) 해야 합니다.

매수자 자격: 발표일(2026년 5월 12일)부터 계속해서 '무주택' 상태를 유지한 사람만 혜택을 받을 수 있습니다. 즉, 발표일 이후에 기존 주택을 팔아서 무주택자로 전환된 경우에는 이번 실거주 유예 적용 대상에서 제외됩니다.

3. 실거주 유예 기간 및 주의사항

유예 기간: 발표일(2026년 5월 12일) 시점에 맺어져 있는 임대차계약 상의 최초 계약 종료일까지 실거주 의무가 유예됩니다.

최종 기한: 유예를 받더라도 아무리 늦어도 2028년 5월 11일 이내에는 반드시 실거주를 위해 입주를 마쳐야 합니다.

실거주 의무 유지: 이번 조치는 갭투자를 새롭게 허용하는 것이 아니며, 임대차 기간 종료일에 맞춰 입주하여 2년간 거주해야 하는 기존의 의무는 여전히 적용됩니다.

대출 규제 예외: 토지거래허가 대상 주택을 매입하기 위해 주택담보대출을 실행하는 경우, 매수자에게 전입신고 의무를 적용하지 않습니다.

4. 향후 추진 일정

이번 조치와 관련된 「부동산거래신고법 시행령」은 2026년 5월 13일부터 입법예고됩니다.

시행령 개정안이 공포되고 시행되는 시점(5월 중 목표)부터 실거주 유예를 신청하여 허가를 받을 수 있습니다.

Q&A

1. 이번 조치에 따라 언제부터 실거주 유예를 적용받을 수 있는지?

「부동산거래신고법 시행령」이 개정되어 공포ᆞ시행될 때부터 이번 조치에 따른 실거주 유예가 적용되며, 이르면 5월 말*부터 이번 조치에 따른 실거주 유예를 신청하여 허가받으실 수 있습니다.
* (일정) 입법예고(’26.5.13~) → 「부동산거래신고법 시행령」 개정ᆞ시행(5월중 목표)

2. 지난 2월 12일 대상인 양도세 중과 유예 종료 다주택자도 이번 조치 대상에 포함되는지? 양도세 중과 유예 기간이 연장되는 것인지?

지난 2월 12일 양도세 중과 유예 종료 다주택자도 이번 조치 대상에 포함되며 구체적인 실거주 유예 요건도 동일하게 적용됩니다.

※ 양도세 중과 유예는 5월 9일까지 토지거래허가 신청분까지만으로 한정되며, 5월 10일부터는 토지거래허가를 받더라도 양도세는 중과됩니다.

3. 1주택자가 발표일 이후 허가신청 전까지 주택을 팔 경우, 이번 실거주 유예 대상에 포함되는지?

이번 실거주 유예 대상은 ‘발표일(‘26.5.12)부터 계속 무주택을 유지한 자’이며, 발표일 이후 주택을 매도하여 무주택자로 전환되었더라도 이번 실거주 유예 적용 대상이 아닙니다.