토지거래허가구역 내 아파트 매매 과정

단계별 과정

토지거래허가구역 내 아파트 매매는 일반 지역과 달리 다음과 같은 5단계로 진행됩니다:

1. 약정 1단계

- 매수인과 매도인이 매매 가격과 일정에 합의

- 매도인 계좌로 약정금(혹은 일부약정금) 송금

2. 약정 2단계

- 약정서 작성(약정금을 일부만 지불한 경우 잔액 송금)

- 토지거래허가 신청서 작성(매도인, 매수인, 공인중개사) 및 토지거래허가 신청

- 작성 시 준비물:
매도인:
1) 명의자 각각의 신분증과 도장(막도장 가능)
2) (임대차계약기간이 남은 경우) 임대차계약종료확인서 및 임대차계약서 원본

매수인:
1) 명의자 각각의 신분증과 도장(막도장 가능)
2) 주민등록등본(세대원 전체 주민번호 뒷자리 포함)
3) 가족관계증명서(상세, 가족 전체 주민번호 뒷자리 포함)
4) (세대주 및 세대원이 주택을 소유한 경우) 해당 주택에 대한 매매계약서 혹은 토지거래허가증

3. 계약 단계

- 토지거래허가증 발급(영업일 기준 15일 소요) 후 5일 이내에 진행

- 계약서 작성 및 계약금 송금(약정금은 계약금 혹은 계약금 일부로 전환)

- 준비물: 명의자 각각의 신분증과 도장, 매매 약정서 원본

- 매수인은 계약일로부터 30일 이내 부동산거래신고 필요 → 신고 시 필요서류: 자금조달계획서와 증빙자료(부동산 매매계약서, 임대차계약서, 예금잔고증명서, 주식거래내역서 등)

4. 중도금 단계

- 계약일로부터 약 한 달 이내에 중도금조로 매매가액의 30~40% 지불

5. 잔금 단계

- 토지거래허가증 발급일로부터 4개월 이내에 진행

- 잔금 지불 및 소유권이전등기 절차 진행

- 준비물:
매도인:
1) 매매계약서 원본
2) 명의자 각각의 신분증과 도장(반드시 인감도장)
3) 주민등록초본 1부(전 주소 변동사항 포함, 주민번호 뒷자리 나오게)
4) 등기권리증
5) 부동산매도용 인감증명서 1통(본인발급, 매수인 인적사항(주소, 성명, 주민등록번호) 기재, 공동명의일 경우 각자 서류 필요)

매수인:
1) 매매계약서 원본
2) 명의자 각각의 신분증과 도장(막도장 가능)
3) 주민등록등본 1통(주민번호 모두 나오게, 공동명의인 경우 각자 준비)
4) 가족관계증명서(상세, 가족 전체 주민번호 뒷자리 포함)

매수 조건 및 제한사항

토지거래허가구역 내 주택 구매 시 다음과 같은 조건이 있습니다:

- 토지거래허가 후 4개월 내 입주하여 2년간 실거주 의무(갭투자 불가능)

- 재건축, 리모델링 등으로 바로 실거주를 할 수 없는 경우 완공 후 2년간 실거주

- 무주택 상태(계약만 하고 소유권이전등기를 하지 않은 유주택자는 기존주택에 대한 매도가 진행되고 있고 매수 전 소유권이전이 완료됨을 증명하는 서류(매매계약서 또는 토지거래허가증 등)가 필요)

- 조건을 지키지 않을 경우 이행강제금(취득가액의 10%) 매년 반복 부과